(Ver)bouwen & de btw

Wie bouwt of verbouwt, moet btw betalen. Wij leggen je daarom uit hoe de btw-aangifte dient te gebeuren, hoeveel btw je betaalt bij gratis uitgevoerde werken door familie of vrienden en wanneer je aanspraak maakt op het verlaagde btw-tarief.

Verplichte btw-aangifte
Als je een nieuwe woning bouwt of laten bouwen of een bestaande woning renoveert of laat renoveren met een vergunning, krijg je sowieso het formulier 106/3. Dat is het aangifteformulier van de btw. Vanaf het ogenblik dat de overheid je meedeelt wat het kadastraal inkomen van je woning is, krijg je 3 maanden de tijd om de btw-aangifte in te dienen bij de btw-administratie.

Voor de btw moet je facturen kunnen voorleggen, met name voor het totale bedrag dat minstens overeenkomt met de gewone waarde van de woning. Je mag van het totaalbedrag je eigen arbeid aftrekken. Denk eraan dat je deze facturen gedurende 5 jaar moet bewaren.

Het is de btw-administratie die de waarde van je woning bepaalt. De administratie stelt daarvoor elk jaar richtprijzen vast in januari. Daarom is het belangrijk dat je een nieuwe woning nog voor de jaarwisseling betrekt, want de prijzen stijgen een maand later.

Wat gebeurt er als de geschatte normale waarde hoger ligt dan het geheel van gefactureerde prijzen van de aannemers, rekening houdend met het aandeel aan eigen werk? Dan moet je allereerst btw bijbetalen, alsook een boete vereffenen. Enkel als het verschil minder dan 1/8ste van het bedrag is waarop je btw betaalde. Raak je het niet eens met de btw-controleur, dan kan je starten met een procedure voor controleschatting.

Btw bij werken uitgevoerd door jezelf, vrienden en/of kennissen
Je hoeft geen btw te betalen als het werkzaamheden of kosteloze hulp betreft van bloedverwanten tot de 2de graad. Hieronder vallen je ouders, grootouders, broers en zussen.

Als je een beroep doet op deze bloedverwanten, moet je de btw-controleur schriftelijk op de hoogte stellen van het werk dat eigenhandig verricht zal worden. Dit moet voor de aanvang van de werken gebeuren. Tijdens de werken moet je een logboek bijhouden waarin je de begindatum en einddatum vermeldt van de eigen werken en de namen van de mensen die je gratis hebben geholpen daarbij.

Het is geen slecht idee om dit verslag te laten tekenen door een officiële getuige: een politieagent, een veldwachter, een schepen of de burgemeester bijvoorbeeld. Je voegt er ook best facturen van materialen aan toe – daar moet je trouwens wel 21 procent btw op betalen.

Let op: ben je zelfstandige in de bouwsector en voer je dergelijke werkzaamheden voor eigen rekening uit? Dan geldt de btw-vrijstelling niet. Als zelfstandig stukadoor hoef je bijvoorbeeld geen btw te betalen voor de metselwerken, loodgieterij en elektriciteit, maar wel voor de pleisterwerken.
 
Verlaagd btw-tarief
In bepaalde gevallen kan je aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief van 6 procent. Dat is van toepassing op materialen en werken voor woningen van 5 jaar en ouder.

Voorwaarden voor de toekenning van het verlaagd btw-tarief:

• Op het moment dat de btw verschuldigd is, moet het huis of appartement ten minste 5 tot 15 jaar in gebruik zijn. Men begint te rekenen vanaf de 1ste dag dat de woonst bewoond werd. Betreft het een appartement en meer bepaald de gemeenschappelijke delen, dan start de telling op de dag nadat de 1ste flat bewoond werd.

• De aannemer die je onder de arm neemt, moet geregistreerd zijn en dat op het ogenblik dat je de overeenkomst met hem afsluit. Houd er rekening mee dat je het volledige btw-tarief moet betalen op bouwmaterialen die niet door een geregistreerde aannemer gebruikt worden tijdens de werken.

• De (verbouwings)werken moeten gerelateerd zijn aan de renovatie, verbetering, rehabilitatie, omvorming, herstelling of het onderhoud van een woning/gebouw of een deel daarvan. Bij het aanleggen van een oprit tussen de openbare weg en je woning en het bijbouwen van een garage die 1 geheel vormt met de rest van de woning geniet je wel een verlaagd btw-tarief. Afbraakwerken maken hier enkel aanspraak op als ze noodzakelijk zijn voor de uit te voeren werken. Verder is er nog een specifieke regeling voor woningen tussen 5 en 15 jaar oud: voor verwarmingsketels en liftinstallaties geldt de verlaging enkel voor de werkuren en niet voor de benodigde materialen. Ten slotte mag je je woning laten uitbreiden tegen een verlaagd btw-tarief, maar de oppervlakte van de uitbreiding mag die van het oude deel niet overschrijden. De verlaging van het btw-tarief is met andere woorden niet van toepassing bij reinigingswerken, verplaatsbare verwarmingstoestellen, gordijnen, lampen, elektrische huishoudtoestellen, lampen, tuinaanleg, tuinpaden, tuinhuisjes, afsluitingen, vijvers, fonteinen, parkeerruimtes, zwembaden, sauna’s en tennisterreinen. Ook bij werken aan kantoorgebouwen of winkels kan je geen aanspraak maken op het verlaagde btw-tarief.

• Het verlaagd btw-tarief is enkel van toepassing als je de woning na de werken voornamelijk voor private doeleinden gebruikt. Indien het professionele deel groter is dan het private deel, is een opgesplitste factuur verplicht en moet je 21 procent btw betalen voor de werken en materialen van het professionele gedeelte.